📝 Daňové přiznání z pronájmu 2024 – krok za krokem

Pronajímáte byt či dům a nejste podnikatel? V tom případě se vaše příjmy z pronájmu řídí § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP) a je třeba je uvést v daňovém přiznání za rok 2024. V tomto praktickém průvodci si vysvětlíme, jaké příjmy pod § 9 spadají, jak uplatnit výdaje (paušální vs. skutečné), který formulář vyplnit, na co si dát pozor, jak přiznání podat (papírově, elektronicky či datovou schránkou) a jak spočítat daň. Na závěr připojíme i příklad výpočtu daně a odkazy na související články pro ještě podrobnější informace.

💰 Co patří mezi příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP)

Příjmy z pronájmu podle § 9 zahrnují zejména nájemné z nemovitých věcí nebo bytů (pokud nejde o příjem z podnikání nebo zaměstnání). Typicky sem spadá pronájem bytu, domu, garáže, chaty či pozemku, který nevykonáváte v rámci živnosti. Patří sem také pronájem movitých věcí (např. auta či vybavení), pokud nejde o příležitostný nájem do 30 000 Kč za rok (ten by spadal pod § 10 jako ostatní příjem). Důležité je, že nájemné je zdanitelné vždy – neexistuje zde obecné osvobození jako u některých příležitostných příjmů.

Pozor na krátkodobé pronájmy: Pokud pronajímáte např. přes Airbnb či poskytujete krátkodobé ubytování s dalšími službami (úklid, ložní prádlo apod.), nejde o příjem z nájmu, ale o příjem ze samostatné činnosti (§ 7). V takovém případě byste museli mít živnost na ubytovací služby a příjem zdanit jako podnikání. Pro běžný dlouhodobý pronájem (nájemní smlouva na byt/dům) však živnost mít nemusíte a příjmy zdaňujete podle § 9 ZDP.

Společný nájem manželů: Pokud plynou příjmy z pronájmu ze společného jmění manželů, zdaní je jen jeden z manželů (lze se domluvit který) – veškerý nájem z dané nemovitosti uvede ve svém přiznání pouze on. Není možné, aby si manželé jeden příjem rozdělovali napůl; celý ho zdaní jen jeden z nich.

Kdy vzniká povinnost podat přiznání: Daňové přiznání za rok 2024 má povinnost podat každý, kdo má zdanitelné příjmy nad 50 000 Kč ročně (pokud nejde o příjmy již zdaněné srážkovou daní). U zaměstnanců platí povinnost podat přiznání, pokud součet jejich ostatních příjmů podle § 7–10 (tedy včetně nájmu) přesáhl 20 000 Kč. Výjimkou jsou tedy případy, kdy máte jen malé příjmy z nájmu: například když pronajímáte nemovitost a příjem za rok 2024 nepřesáhl 50 000 Kč (a nemáte jiné příjmy), nebo pokud jste zaměstnaní a příjem z nájmu byl do 20 000 Kč. V takových situacích příjem z nájmu dani nepodléhá a přiznání podávat nemusíte – v praxi však jde o výjimečné případy a většina pronajímatelů s nájmem přiznání podává.

Co vše se počítá do příjmu z nájmu: Do zdanitelného příjmu patří samotné nájemné, které vám nájemce platí za užívání nemovitosti. Zálohy na služby a energie se do příjmu počítají jen tehdy, pokud jsou stanoveny paušální částkou bez vyúčtování – v takovém případě se totiž fakticky stávají součástí nájemného. Naopak pokud nájemníkovi zálohy na energie a služby pravidelně vyúčtováváte podle skutečné spotřeby, nejsou tyto platby vaším příjmem (jste jen zprostředkovatel úhrad za energie). Ve smlouvě je proto vhodné mít zvlášť uvedenou částku nájemného a zvlášť zálohy na služby. Příjmy z nájmu navíc posuzujte časově podle data inkasa – do roku 2024 patří všechny nájemné, které jste v tomto roce skutečně obdrželi, i kdyby šlo o platbu za jiné období.

💸 Výdaje k příjmům z pronájmu: paušální vs. skutečné

Stejně jako u podnikání si i u příjmů z pronájmu můžete od příjmů odečíst výdaje, a to dvěma způsoby: paušální částkou nebo ve skutečné výši. Volba metody může významně ovlivnit výši výsledné daně, proto zvažte, co je pro vás výhodnější.

Paušální výdaje 30 %:

Jednodušší variantou je uplatnit paušál – u příjmů z nájmu si můžete odečíst 30 % z inkasovaných příjmů jako výdaj. Například z ročního nájmu 200 000 Kč činí paušální výdaj 60 000 Kč. Maximálně však lze touto procentní metodou odečíst 600 000 Kč výdajů ročně (což odpovídá příjmům z nájmu cca do 2 mil. Kč). Paušální výdaje se uplatní jediným číslem – není třeba nic dokládat a evidovat jednotlivé účty. Tuto variantu volí často pronajímatelé, kteří nemají velké náklady spojené s pronajímáním.

Skutečné výdaje:

Druhou možností je sečíst veškeré prokazatelné náklady, které jste vynaložili na dosažení a udržení příjmů z nájmu. Do skutečných výdajů patří například opravy a údržba nemovitosti, vybavení bytu, poplatky realitnímu makléři, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí či úroky z hypotečního úvěru na koupi pronajímané nemovitosti. Velkou položkou mohou být také odpisy nemovitosti – rozložení pořizovací ceny domu/bytu do nákladů postupně v čase (standardně 30 let). Pokud uplatňujete skutečné výdaje, musíte být schopni doložit každý výdaj dokladem pro případ kontroly.

Náročnost evidence je větší, ale tato metoda se vyplatí, pokud vaše reálné náklady převyšují paušál 30 %. U pronájmu např. nově pořízeného bytu na hypotéku bývají často vysoké úroky a odpisy, takže skutečné výdaje mohou snadno přesáhnout paušálních 30 %. Naopak u pronájmu, kde nemáte téměř žádné výlohy, může být paušál výhodnější.

✍️ Jak vyplnit daňové přiznání s příjmy z nájmu

Formulář: Pro oznámení příjmů z pronájmu slouží standardní Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Vzor pro rok 2024 najdete na webu Finanční správy nebo jej lze vyplnit interaktivně na portálu Moje daně . K tomuto formuláři patří Příloha č.2 – Výpočet dílčího základu daně z příjmů z nájmu (§ 9) a z ostatních příjmů (§ 10). Každý pronajímatel ji musí vyplnit. V Příloze č. 2 uvedete souhrnné příjmy z nájmu a proti nim výdaje (paušální částku nebo součet skutečných výdajů). Rozdíl představuje dílčí základ daně z nájmu, případně ztrátu. Výslednou částku z § 9 pak přenesete do hlavního formuláře daňového přiznání, kde se sčítá s dalšími dílčími základy (např. ze zaměstnání, podnikání apod.). Konkrétně se částka z nájmu uvádí na řádku určeném pro § 9 (pro rok 2024 to bude řádek 39 formuláře).

Postup vyplnění: Nejprve vyplňte základní identifikační údaje poplatníka v úvodu formuláře (jméno, rodné číslo, adresu atd.). Dále v případě, že jste měl(a) i jiné zdanitelné příjmy (např. ze zaměstnání), vyplníte příslušné oddíly formuláře – například příjmy ze zaměstnání od zaměstnavatele se uvádějí v oddílu § 6. Příjmy z nájmu patří do Přílohy č. 2, kterou vyplní jen ti poplatníci, kteří mají příjmy z nájmu nebo tzv. ostatní příjmy. V Příloze č. 2 zaškrtnete, že vyplňujete dílčí základ daně z nájmu (§ 9), a vyplníte zde:

• Úhrn příjmů z nájmu (zaokrouhleno na celé koruny dolů)
• Úhrn výdajů (buď 30 % paušál, nebo skutečné výdaje)
• Dílčí základ daně z nájmu = příjmy − výdaje (může být i záporný)

Pozor na to, že nezdanitelné částky (např. odpočet úroků z úvěru na vlastní bydlení) se do Přílohy č. 2 neuvádějí. Ty patří jinam, pokud byste je chtěli uplatnit.

Sociální a zdravotní pojištění: Příjmy z nájmu nepodléhají odvodům na sociální ani zdravotní pojištění. To znamená, že z pronájmu neplatíte žádné pojistné – pouze daň z příjmů, na rozdíl od příjmů z podnikání.

🗓️ Způsoby podání a termíny (lhůty) pro přiznání za 2024

Daňové přiznání k dani z příjmů FO za rok 2024 je třeba podat v řádném termínu na jaře 2025. Lhůta se liší podle zvoleného způsobu podání:

• Papírové podání: Lhůta je do úterý 1. dubna 2025 (první pracovní den po 31. 3.). Přiznání můžete odevzdat osobně na podatelně finančního úřadu nebo zaslat poštou.
• Elektronické podání (Moje daně, EPO): Lhůta se automaticky prodlužuje do pátku 2. května 2025. Za elektronické podání se považuje odeslání přiznání v tzv. strukturované formě (XML) – nestačí ho poslat e‑mailem v PDF.
• Datová schránka: Máte-li datovou schránku, můžete formulář (XML) poslat přímo z ní. Pro OSVČ, které mají datovou schránku zřízenou povinně, je to de facto jediná možná varianta podání (kromě online portálu).

Po podání přiznání je nutné uhradit i vypočtenou daň (pokud nevychází nulová). Splatnost je stejná jako lhůta pro podání přiznání. Kdo to nestihne, může využít opravného nebo dodatečného přiznání, ale riskuje pokuty. Pokud chcete lhůtu prodloužit, musíte dát plnou moc registrovanému daňovému poradci ještě před 1. 4. 2025, pak se termín posouvá až do 1. července 2025.

⚖️ Praktický příklad výpočtu daně z pronájmu

Uvažujme pronajímatelku paní Novákovou, která za rok 2024 obdržela z pronájmu bytu celkem 240 000 Kč (20 000 Kč měsíčně). Paní Nováková může uplatnit buď 30 % paušální výdaje, nebo své skutečné výdaje. Řekněme, že měla skutečné výdaje 100 000 Kč za rok (například úroky z hypotéky, opravy, pojištění, poplatky).

• Paušální výdaje (30 %): 30 % z 240 000 Kč činí 72 000 Kč, základ daně z nájmu tedy 240 000 − 72 000 = 168 000 Kč, daň 15 % z této částky = 25 200 Kč.
• Skutečné výdaje (100 000 Kč): Základ daně 240 000 − 100 000 = 140 000 Kč, daň 15 % = 21 000 Kč. V této variantě je daň nižší.

V uvedeném příkladu vycházejí výhodněji skutečné výdaje (daň 21 000 Kč místo 25 200 Kč). Pokud by však paní Nováková měla reálné výdaje nízké, mohl by se jí více vyplatit paušál. Vždy je tedy potřeba obě varianty spočítat. Daň lze navíc snížit uplatněním osobních slev (např. sleva na poplatníka 30 840 Kč).

🔗 Související články a užitečné informace

• Minimalizace daně z pronájmu: Další tipy, jak legálně snížit daň, najdete v článku Platíte daň z pronájmu zbytečně?
• Prodej nemovitosti a daň z příjmů: Pokud zvažujete rovněž prodej pronajímané nemovitosti, přečtěte si článek Daň z prodeje nemovitosti a další náklady, kde se dozvíte víc o podmínkách případného osvobození a uznatelných nákladech.

🏁 Závěr

Na závěr pamatujte, že příjmy z pronájmu mohou být snadno zvládnutelné, pokud si včas připravíte podklady a zvolíte vhodný postup. S tímto návodem by pro vás podání daňového přiznání za rok 2024 mělo být srozumitelné a bez zbytečných chyb.

Novinky v advokátních úschovách a jak na zrušení trvalého pobytu nájemce

Mám pro vás dvě důležité aktuality, které se mohou hodit nejen právníkům, ale i realitním makléřům a vlastníkům nemovitostí. První se týká zvýšení bezpečnosti advokátních úschov, druhá pak praktického návodu, jak postupovat při zrušení trvalého pobytu bývalého nájemce.

Bezpečnější advokátní úschovy: Co přináší novela zákona?

Prezident nedávno podepsal novelu zákona o advokacii, která výrazně posiluje bezpečnost advokátních úschov. Co to znamená pro praxi?

1. Přísnější kontrola advokátů
   Česká advokátní komora (ČAK) získá nové pravomoci. Díky prolomení bankovního tajemství budou banky povinny zpřístupnit údaje o úschovních účtech při kontrole. Tím se výrazně zvyšuje transparentnost.
2. Větší informovanost klientů
   Nově budou banky informovat klienty o pohybech na účtu advokátní úschovy. Tyto účty budou jasně označeny a advokáti nebudou moci na ně vkládat či z nich vybírat hotovost.
3. Garanční fond od roku 2026
   Vznikne garanční fond, který bude klienty chránit při případném zneužití úschovy. Limit náhrad:
   • až 2,5 mil. Kč na jednu úschovu
   • až 5 mil. Kč při úschově kupní ceny za nemovitost určenou k bydlení
   Fond budou financovat sami advokáti a případné náhrady bude vyplácet ČAK. Snad ale nebude třeba ho často využívat.

Jak zrušit trvalý pobyt bývalého nájemníka?

Jedna z častých otázek, kterou řeší majitelé nemovitostí: Jak odhlásit nájemníka, který už dávno nebydlí, ale stále má v bytě trvalý pobyt? Máme pro vás praktický návod:

1. Zjistěte, kdo je v bytě přihlášen

Vlastník požádá obecní (městský) úřad o seznam osob s trvalým pobytem na adrese. Žádost musí obsahovat jméno, příjmení, datum narození a adresu žadatele, a musí být podepsaná. Podat ji lze osobně, datovou schránkou nebo e-mailem s elektronickým podpisem.

• Správní poplatek: 30 Kč (+10 Kč za každou další stránku)
• Výpis z katastru obvykle není třeba – úřad si vlastnictví ověří sám

2. Požádejte o zrušení trvalého pobytu

Pokud zjistíte, že někdo v bytě neoprávněně zůstává přihlášen, napište úřadu žádost o zrušení trvalého pobytu.

• Správní poplatek: 100 Kč za každou osobu
• Doklad o ukončení nájmu – například nájemní smlouva s uvedeným datem skončení, výpověď, či nová smlouva s jiným nájemcem
• Důkaz, že osoba již v bytě nebydlí – často postačí čestné prohlášení majitele i sousedů

Tip na závěr: Doporučujeme si dopředu zavolat na příslušný úřad a zjistit konkrétní požadavky – každý úřad může mít trochu jinou praxi.

Máte s těmito situacemi zkušenost? Nebo řešíte jiný právní problém v oblasti realit? Napište mi – rád vám poradím nebo připravím další užitečný návod.

Daň z prodeje nemovitosti a další náklady, o kterých byste měli vědět

Prodej nemovitosti není jen o stanovení prodejní ceny a nalezení kupce. Mnoho majitelů zapomíná na to, že je čekají daně a další výdaje, které mohou výslednou sumu výrazně snížit. V tomto článku se podíváme na daň z příjmu, poplatky a další povinnosti prodávajícího, abyste měli jasnou představu o tom, co vás čeká. Článek obsahuje praktické rady, díky nimž snadno odhadnete skutečný čistý zisk z prodeje vaší nemovitosti.

💡 Progresivní sazby 15 % a 23 %

V České republice se na zisk z prodeje nemovitosti uplatňuje základní 15% sazba daně z příjmu (pro fyzické osoby). Pokud ale váš zisk (rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou) za daný rok přesáhne 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2025 se odhaduje cca 1 676 052 Kč), část nad tuto hranici se daní vyšší sazbou 23 %.

🚀 Kdy jste od daně osvobozeni?

Podle zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) existují situace, kdy daň z prodeje nemusíte platit:

• Dlouhodobé vlastnictví (5 / 10 let): Pokud jste nemovitost nabyli před rokem 2021 a vlastníte ji déle než 5 let, jste od daně osvobozeni. U nemovitostí nabytých po roce 2021 se lhůta prodlužuje na 10 let.
• Bydliště alespoň 2 roky: Jste-li v prodávané nemovitosti hlášeni k trvalému bydlišti a skutečně jste tam minimálně 2 roky bydleli, daň neplatíte.
• Přímé využití peněz na vlastní bydlení: Pokud finance z prodeje použijete v určité lhůtě na další nemovitost pro vlastní bydlení, daň neplatíte.
• Dědictví a darování: U zděděných nemovitostí se do lhůty vlastnictví započítává i doba zůstavitele.

Statistika: Podle odhadů tuzemských daňových poradců je v současnosti až 30–40 % prodávajících od daně osvobozeno, nejčastěji díky splnění pětileté či desetileté lhůty nebo bydliště po dobu 2 let.

💰 Další daně a povinnosti

Daň z nabytí nemovitých věcí: byla v ČR zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. ve druhé polovině roku 2020. Prodávající ani kupující ji tedy neplatí.

Poplatek za vklad do katastru: činí 2 000 Kč za jeden návrh na vklad. Obvykle jej hradí kupující, dohoda se však může lišit.

Daň z nemovitých věcí: váže se vždy ke stavu k 1. lednu daného roku. Pokud tedy prodáte nemovitost v průběhu roku, daň za tento rok hradíte ještě vy, kupující začne až následující rok.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB): Povinný téměř u každého prodeje. Cena se pohybuje kolem 3 000–5 000 Kč. Pokud jej nemáte, můžete dostat pokutu od Státní energetické inspekce.

👥 Náklady na služby makléře a právní služby

Realitní makléř: spolupráce s profesionálem sice znamená provizi (3–5 % z kupní ceny + DPH), avšak často vám dokáže ušetřit čas a vyjedná lepší cenu. Průměrně se provize pohybuje kolem 3 %, takže u 5 milionového bytu činí zhruba 150 000 Kč + DPH 21 % = 181 500 Kč.

Právní služby a notář: sepsání kupní smlouvy, návrhu na vklad do katastru a bezpečná úschova financí mohou stát 5 000–10 000 Kč, notář či advokát si obvykle účtuje za úschovu 2 000–5 000 Kč. V případě složitější transakce se mohou náklady zvýšit.

⚖ Kolik si tedy připravit?

Celkové náklady na prodej nemovitosti se liší případ od případu, ale ty nejčastější výdaje bývají:

• Daň z příjmu: 15 % či 23 % (pokud nejste osvobozeni)
• Provize realitní kanceláři: 3–6 % z prodejní ceny
• PENB (energetický štítek): cca 3 000–5 000 Kč
• Právní služby: cca 5 000–10 000 Kč
• Úschova peněz: cca 2 000–5 000 Kč
• Daň z nemovitých věcí: pokud jste byli vlastníkem k 1. lednu

Příklad: Prodej staršího bytu za 5 mil. Kč s pomocí realitního makléře a bez daňových osvobození může znamenat:

• Daň z příjmu ~225 000 Kč (při rozdílu 1,5 mil. Kč)
• Provize (3 %) ~150 000 Kč + DPH 21 % = 181 500 Kč
• Právní služby, PENB apod. ~10–15 000 Kč

Je tedy dobré předem počítat s tím, že výsledná částka může být o statisíce korun nižší než inzerovaná prodejní cena.

📝 Doporučení pro prodávající

• Zkontrolujte podmínky osvobození (doba držby, bydliště 2 roky, investice do nového bydlení)
• Získejte odhad tržní ceny – zdarma například zde (odhadce, makléř, cenové mapy)
• Neopomeňte formality (PENB, právní dokumentace, daňová přiznání)
• Plánujte finance (vyčleňte peníze na daň z příjmu, poplatky a provize)
• Profesionální pomoc (makléř, advokát) vám může ušetřit čas a maximalizovat zisk

🤝 Kompletní servis od profesionálního makléře

Kvalitní služba má prodávajícímu ušetřit starosti, peníze i čas. Proto nabízím kompletní balíček, který zahrnuje:

• Ocenění vaší nemovitosti (analýza a příprava strategie pro prodej)
• Profesionální prezentaci nemovitosti (fotografie, videoprohlídka, vizualizace)
• Marketing (realitní portály, sociální sítě, youtube, reklama ve vyhledávání)
• Právní služby (příprava a ověření smluv)
• Úschovu peněz (notář či advokát)
• Poplatky za katastr (vklad vlastnického práva)

To vše je již součástí mé provize, která se standardně pohybuje v rozmezí 3–5 % z prodejní ceny.
Doporučení: Takto by měla vypadat kvalitní nabídka každého makléře. Pokud někdo takový servis nenabízí, zvažte oslovení jiného profesionála.

---

✅ Závěrem

Daň z příjmu, provize, právní služby i další poplatky mohou z prodejní ceny ukrojit statisíce korun. Správné plánování a znalost podmínek vám pomůže získat maximum. Pokud chcete prodat rychle, bezpečně a za co nejvyšší cenu, neváhejte využít kompletní servis. Rád vám s prodejem vaší nemovitosti pomohu, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím a dosáhli co nejlepšího výsledku.

Realitní trh v Praze 2025: prognózy vývoje cen a kdy je nejlepší čas prodat

Metropole dlouhodobě patří k nejdražším lokalitám pro bydlení v ČR.
Pražský realitní trh v roce 2025 navazuje na trendy předchozích let – po období mírné stagnace opět rychle roste. Prodávající tak stojí před klíčovou otázkou: kdy je nejlepší čas prodat svou nemovitost, aby dosáhli maximálního zisku? V tomto článku se podíváme na aktuální data a statistiky vývoje cen nemovitostí v Praze, rozebereme ekonomické faktory (inflace, úrokové sazby, poptávka, výstavba) ovlivňující realitní trh v roce 2025 a nabídneme doporučení, kdy a jak nemovitost prodat co nejvýhodněji.

📈 Aktuální vývoj cen nemovitostí v Praze

Po extrémním růstu cen v letech 2020–2022 došlo v roce 2023 k mírnému ochlazení trhu. Ceny bytů v Praze dokonce nepatrně poklesly – průměrná cena prodaného bytu klesla na cca 103 700 Kč/m² (Ceny nemovitostí | Statistika), což představovalo meziroční pokles zhruba o 5–6 %. Tento oddech byl však jen dočasný. Během roku 2024 se trend obrátil a ceny opět nabraly vzestupnou trajektorii. Podle dostupných dat dosáhla ve 3. čtvrtletí 2024 průměrná cena bytu v Praze rekordních ~128 000 Kč za m². Praha se potýká s největším nedostatkem bytů ze všech regionů, takže právě zde bylo zaznamenáno nejvýraznější zdražování a lze očekávat i další růst cen.

Pro srovnání, celorepublikový průměr cen bytů je výrazně nižší (ve 3Q 2024 okolo 92 000 Kč/m²). Praha tedy suverénně vede – její ceny převyšují celostátní průměr o desítky procent. Dokonce i oproti druhému nejdražšímu regionu (Středočeskému kraji) jsou pražské byty zhruba o polovinu dražší. Hlavní město Praha dlouhodobě zůstává nejdražší lokalitou v ČR a rozdíl se spíše prohlubuje než zmenšuje. Na konci roku 2024 se ceny bytů v Praze dostaly zpět na úroveň předchozího cenového vrcholu (rok 2022) a překonaly ho. To vše nasvědčuje tomu, že prodávající jsou opět ve výhodě – poptávka je silná a kupující jsou ochotni akceptovat vysoké ceny, pokud najdou vhodnou nemovitost.

💡 Ekonomické faktory ovlivňující realitní trh 2025

Vývoj cen na realitním trhu úzce souvisí s širšími ekonomickými podmínkami. V roce 2025 vstupuje do hry několik klíčových faktorů:

• Inflace a příjmy domácností: Po rekordní inflaci v letech 2022–2023 se situace stabilizovala. Inflace klesla a v roce 2025 se očekává udržení kolem 2,5–3 %. Zároveň rostou průměrné mzdy (ke konci 2024 dosáhla průměrná mzda v ČR ~45 400 Kč). Nižší inflace a vyšší příjmy zlepšují kupujícím finanční situaci a důvěru. Mnoho domácností, které dříve kvůli nejistotě nákup odkládaly, se nyní vrací na trh – probíhá tak efekt odložené poptávky. To vytváří zvýšený tlak na růst cen nemovitostí.
• Úrokové sazby a dostupnost hypoték: Úrokové sazby u hypoték sice zůstávají relativně vysoké, ale postupně klesají. Česká národní banka v roce 2024 začala snižovat základní sazbu a uvolnila přísné limity pro poskytování hypoték. Koncem roku 2024 se hypoteční sazby pohybovaly kolem 5 %, avšak v roce 2025 by mohly banky začít více soutěžit o klienty a hypotéky klesnout ke 4–4,5 %. Nižší úroky zlepšují dostupnost financování bydlení a dále zvyšují poptávku po nemovitostech. Zároveň ČNB ponechává v platnosti už jen limit LTV (výše hypotéky max. 80 % hodnoty nemovitosti, pro mladé do 36 let 90 %). Ostatní ukazatele zrušila, takže na hypotéku dosáhne více zájemců. Kombinace mírně levnějších úvěrů a širší dostupnosti hypoték bude v roce 2025 významným prorůstovým faktorem.
• Poptávka po bydlení: Zájem o vlastní bydlení v Česku tradičně převyšuje možnosti trhu, zvláště v Praze. Vysoká inflace v minulých letech paradoxně utvrdila mnohé lidi v tom, že nemovitost je dobrá investice a ochrana hodnoty úspor. Jakmile se ekonomika stabilizovala, kupující se vrátili – ve druhé polovině 2024 developerské projekty zaznamenaly rekordní prodeje, blížící se úrovni roku 2021. Nejde jen o potřebu bydlení pro vlastní využití, ale i o investory, kteří nakupují byty k pronájmu (ti jsou motivováni i rostoucím tržním nájemným). V roce 2025 tedy pokračuje silná poptávka tažená kombinací vlastnického bydlení i investičních nákupů. Toto “rozběhnuté” tempo poptávky bude trvat, dokud se nevyčerpá vlna zájemců z předchozích let. Prognózy naznačují, že zájemců je na začátku roku stále hodně, což vytváří pro prodávající velmi příznivé prostředí.
• Nabídka nemovitostí a nová výstavba: Nedostatečná nabídka je dlouhodobý problém pražského trhu. Nových bytů se staví a prodává málo, rozhodně méně, než kolik by trh uživil. Developeři sice plánují desítky tisíc nových jednotek, ale narážejí na pomalé povolovací procesy. V Praze se dlouhodobě povoluje jen kolem 5 tisíc bytů ročně, přitom odhadovaná potřebná výstavba je minimálně dvojnásobná (Hypoindex.cz). Tato paralýza výstavby způsobila obrovský bytový deficit, který od roku 2006 narostl o ~80 tisíc bytů. Nedostatek nových projektů znamená, že kupující, kteří chtějí bydlet hned, často musí sáhnout po starších nemovitostech. To zvyšuje poptávku i ceny na sekundárním trhu (starší byty v dobrém stavu zdražují téměř stejně rychle jako novostavby). Omezená nabídka tedy zůstane v roce 2025 významným faktorem udržujícím cenovou hladinu vysoko. Dokud se trh nenasytí větším množstvím nových bytů (což v horizontu roku 2025 nehrozí), budou si prodávající držet silnou vyjednávací pozici.

🔮 Prognózy vývoje cen v Praze 2025

Co tedy odborníci očekávají od roku 2025 z hlediska cen nemovitostí? Celkový konsenzus je, že ceny budou spíše dál růst, i když pomalejším tempem než v předchozích „boom“ letech. Některé odhady hovoří o růstu kolem 5 % ročně, jiné jsou optimističtější. Poradenská společnost Knight Frank predikuje, že ceny bytů by mohly v roce 2025 vzrůst o 5–10 %. To je poměrně výrazné, avšak dosažení horní hranice by předpokládalo velmi příznivý souběh okolností (další pokles sazeb, silný ekonomický růst atd.). Realističtější je očekávat spíše pomalejší růst kolem 3–6 %.

Specifická situace panuje v prémiových lokalitách a u novostaveb. V Praze (a Brně), kde poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku, rostou ceny rychleji než ve zbytku republiky. Zejména nové byty zdražují výrazným tempem – průměrná cena nového bytu v Praze již přesahuje 153 000 Kč/m². Developeři uvádějí nové projekty za stále vyšší ceny a kupující je přesto skupují, protože očekávají, že v budoucnu bude bydlení ještě dražší. Tento trend potáhne cenovou hladinu nahoru i v roce 2025, a to i u second-hand nemovitostí (druhotný trh). Jak poznamenává jeden z realitních odborníků, pokračující nedostatek nových projektů v kombinaci s klesajícími sazbami umožní prodávajícím dál zvyšovat ceny. Starší kvalitní byty v dobrých lokalitách tak budou nadále zdražovat, protože pro kupující představují alternativu, pokud si nemohou dovolit nebo se nedostanou k bytu v novostavbě.

Je ovšem na místě zmínit i rizika a nejistoty. Nic není jisté – jak ukázal rok 2022, neočekávané geopolitické či ekonomické události mohou sentiment na trhu rychle změnit. Pokud by například došlo k prudkému zhoršení ekonomiky, může se poptávka zadrhnout. Zatím však žádné takové signály na obzoru nejsou a základní scénář je optimistický. Pro prodávající to znamená, že rok 2025 by měl být příznivý pro prodej nemovitosti – ceny jsou vysoké a mají potenciál ještě mírně růst.

⏳ Kdy je nejlepší čas prodat nemovitost?

Jednou z nejčastějších otázek prodávajících je, ve kterém období prodat, aby získali nejvyšší cenu. Odpověď závisí na kombinaci tržních podmínek a také na sezónnosti realitního trhu. Obecně platí, že současné podmínky počátkem roku 2025 prodávajícím velmi přejí – na trhu je stále přetlak poptávky a nabídka je omezená. Mnoho kupujících aktivně hledá bydlení hned zkraje roku, částečně i kvůli odloženým rozhodnutím z předchozích let. Experti proto radí neotálet s prodejem. Pokud plánujete prodat, vyplatí se využít příznivé tržní situace, dokud trvá. Jinými slovy, právě teď se nacházíme v jakémsi okně příležitosti pro výhodný prodej.

Trh nemovitostí má rovněž své sezónní cykly. Tradičně bývá nejživější období jara (březen–květen) a také podzimu (září–říjen). Na jaře přichází na trh nejvíce kupujících (rodiny chtějí stihnout stěhování před prázdninami atd.), zatímco léto a Vánoce bývají klidnější. Nejlepší doba pro prodej z hlediska počtu zájemců tak bývá jaro nebo začátek podzimu. Pokud tedy můžete volit načasování, jarní měsíce 2025 by mohly být ideální – spojí se příznivá tržní situace s typickým sezónním nárůstem poptávky.

Na druhou stranu, v aktuální extrémně silné poptávce už sezónnost hraje menší roli. V zimních měsících 2024/2025 se prodávalo poměrně hodně, protože na trhu čeká mnoho kupců a jen málo nemovitostí. Proto není nutné čekat až do jara, zejména pokud by se podmínky mohly mezitím zhoršit. Sledujte hlavně vývoj úrokových sazeb a nabídku ve vašem okolí. Pokud by banky výrazněji zlevnily hypotéky v druhé polovině roku, může to přivést další zájemce a ještě zvýšit ceny. Shrnutí: stávající období je výhodné a pro drtivou většinu prodávajících nemá smysl vyčkávat. Jestliže jste rozhodnuti prodat, udělejte to v horizontu následujících měsíců.

✅ Závěrem

🔗 Použité zdroje a statistiky

Český statistický úřad (cenové indexy a průměrné ceny za rok 2023): Ceny nemovitostí | Statistika
Analýzy realitních společností (Deloitte) a zpravodajské servery (E15) pro údaje o cenách v roce 2024 a prognózy na rok 2025: Realitní rok 2025 bude ve znamení zdražování bytů i velkých investic | e15.cz
Hypoteční a ekonomické ukazatele dle ČNB a Hypoindex: V Praze se připravuje 143 tisíc nových bytů, ročně se jich povolí jen asi pět tisíc – Hypoindex.cz
Doufáme, že vám tyto informace pomohou učinit správné rozhodnutí při prodeji vaší nemovitosti.